V rámci novelizace občanského zákoníku dochází k řadě změn, které ovlivní fungování bytových družstev. První z novel nabyla účinnosti již 1. července 2020 (novela přijatá zákonem č. 163/2020 Sb.) a druhá ji nabude 1. ledna 2021 (novela přijatá zákonem č. 33/2020 Sb.). Vedle toho budou navíc první novelu v říjnu následovat další změny v souvislosti s implementováním evropské směrnice o energetické účinnosti. Co vše se pro bytová družstva změnilo, a na co se dále připravit?

Nejdůležitější změny se dotknou družstevních schůzí i nájmů

V úvodní vlně změn dochází v rámci novely občanského zákoníku k několika zásadním úpravám. První z nich se týká zakládání bytových družstev. „Bývalo zvykem, že se bytové družstvo zakládalo na ustavující schůzi. Tato možnost bude doplněna o založení družstva bez nutnosti konání ustavující schůze,” uvádí Jan Vysloužil, předseda Svazu českých a moravských bytových družstev.

V dalším bodě novely je upraven způsob svolávání členů bytového družstva na schůze – většině bytových družstev odpadá totiž povinnost umisťování pozvánek na internetové stránky. Dle současné novely postačí pozvánku uveřejnit na informační desku družstva a doručit na adresu uvedenou v seznamu členů. Zároveň přibyla možnost zaslání pozvánek na schůzi pouze elektronicky. Pochopitelně tam, kde má bytové družstvo informační desku také ve formě internetových stránek a má tuto formu uvedenou ve stanovách, uveřejní pozvánku na členskou schůzi i na internetu. Povinnost zveřejňovat informace na internetu, včetně pozvánky na jednání shromáždění delegátů se naopak zavádí u bytových družstev, v nichž působnost členské schůze plní zcela nebo zčásti shromáždění delegátů.

Finance bytového družstva

Novela předpokládá, že si bytová družstva ve stanovách podrobněji upraví také rozsah běžné údržby a drobných oprav v bytech, a okolnosti, za nichž lze stavebně upravovat družstevní byt a dům. Tuto úpravu však již většina bytových družstev ve stanovách upravenu má.

S novelizací se také vrací možnost rozdělení zisku bytového družstva mezi členy. Tento bod je však realizovatelný pouze v případě, že jej dovolují stanovy. Oproti stavu před rokem 2014 je možnost rozdělování zisku významně omezena podmínkami, které zákon ukládá.

Změna v hlasování

Důležitým bodem je odstranění 100% souhlasu všech členů bytového družstva s nájemním právem při změně stanov v části, která se týká podmínek pro užívání družstevního bytu. Po novelizaci bude pro změnu náležitostí stanov stačit nadpoloviční většina přítomných členů/delegátů, pokud stanovy nebudou vyžadovat splnění přísnějšího kvora. Rozhodnutí výrazně ulehčí rozhodování o správě domu, jelikož nebude docházet k situacím, kdy některý ze členů blokoval rozhodnutí družstva.

Nadále již členové bytového družstva nebudou mít nárok na opis seznamu všech členů. Výpis údajů z tohoto seznamu mohou získat pouze ohledně své vlastní osoby, v případě ostatních členů pouze s jejich písemným souhlasem s úředně ověřeným podpisem nebo v případě, že se osvědčí právní zájem.

Měřiče s dálkovým odečtem a častější vyúčtování

V pořadí druhá vlna změn se v případě fungování bytových družstev dotkne především oblasti měření dodaného tepla a teplé vody.  Směrnice o energetické účinnosti ukládá, aby s účinností od 25. října 2020 byly instalovány již pouze dálkově odečitatelné měřiče a indikátory pro rozdělování nákladů. Stávající měřiče a indikátory, které nejsou dálkově odečitatelné, musí být nahrazeny dálkově odečitatelnými do 1. ledna 2027. Ve věci povinnosti instalace dálkově odečitatelných měřičů či indikátorů pro rozdělování nákladů na vytápění v podmínkách velkých bytových družstev a správců bytového fondu je tento trend již nastaven, a i bez ohledu na povinnost danou zákonem budou ve většině případů tyto dálkově odečitatelné technologie nahrazovat technologie původní.

Dojde také ke zrušení, případně změně měrných ukazatelů tepla, chlazení a teplé užitkové vody. Konečným uživatelům budou zároveň stanoveny nové termíny a četnost informací o spotřebě. Na základě změn budou nově probíhat čtvrtletně, od roku 2022 poté měsíčně.  Změny se dotknou i vyúčtování, do kterého přibudou nové informační povinnosti. Toto vyúčtování bude navíc zpřístupněno a doručeno konečným uživatelům. Družstva se tak obávají provozních nákladů, kdy informovanost bude firmami zpoplatněna. „Považujeme proto za vhodné, aby legislativa vydefinovala způsob posouzení nákladové efektivity a smysluplnosti provedení požadovaných opatření,” dodává Jan Vysloužil.

Velká novela ZOK přinese další povinnosti

Velká novela zákona o obchodních korporacích začne platit 1. ledna 2021 a přinese s sebou další změny i pro bytová družstva. Úpravy se týkají i přístupu členů k informacím. Výslovně se zakotvuje, že účetní závěrka bude muset být zpřístupněna alespoň 15 dní před konáním členské schůze (která tuto závěrku schvaluje), a to v sídle družstva nebo v jiném místě určeném v pozvánce. Nadále platí, že veškeré zápisy z jednání nejvyššího orgánu družstva (členská schůze) budou muset být po celou dobu existence bytového družstva uchovávány, a to včetně příloh.

Ruší se také dosavadní ustanovení, která vyžadovala schvalování mzdy osobám, které jsou členy orgánů BD. Nyní schvalování není třeba, je však důležité brát v potaz, že daná mzda se, vzhledem k zákazu souběhu funkce a pracovního poměru, může týkat pouze jiné práce, než je obchodní vedení bytového družstva. Nejvyšší orgán navíc nebude muset schvalovat ani odměnu osobě blízké členovi orgánu (například v případě menších pomocných prací manželky členy orgánu).

Mění se také pravidla pro odstoupení z funkce, přičemž pro družstva bylo zavedeno zvláštní pravidlo, že výkon funkce končí nejpozději 3 měsíce od doručení odstoupení. Jestliže je odstoupení oznámeno na zasedání příslušného orgánu, končí výkon funkce uplynutím 2 měsíců po takovém oznámení, přičemž tato doba může být po dohodě s odstupujícím členem upravena. Pro nejasnou interpretaci se zároveň ruší omezení, že nelze odstoupit z funkce v době pro družstvo nevhodné – ačkoliv prozatím zůstává ve stanovách, nebude toto pravidlo vymahatelné.

zdroj: www.estav.cz